Martes 21 de Noviembre de 2017
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02.11.17

Construcción: los temas pendientes

En su carácter de presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina, Miguel Camps, ponderó el avance que representa la vigencia del crédito hipotecario, pero también resaltó los temas pendientes que deben acelerarse.

El lanzamiento del crédito hipotecario en UVA es un gran paso. Es lo que se necesitaba para impulsar la construcción de viviendas y modificar una situación que podría haberse encaminado mucho antes. Sin embargo, no todo es tan simple, persisten otros problemas que el gobierno, en cierta forma, viene encarando, pero con soluciones que no se terminan de adecuar a la realidad. Por caso, la circular que autoriza a los bancos a tomar los boletos de compra-venta como garantía de un crédito, resulta viable solo para los bancos públicos, pero en los privados será de difícil o nula implementación.

Sin duda, el crédito abre una gran posibilidad de acceso a la vivienda para la clase media, pero el comprador debe aún confiar en la continuidad de su empleo y sus ingresos, lo que esperamos vaya dándose a futuro, al igual que la reducción de la inflación. Además de la banca pública, resulta relevante la participación de los bancos privados para poder atender a la demanda de clase media que, en buenas ubicaciones suele quedar fuera del tope de precios que exige la primera. En el caso de inmuebles usados y con escritura, las operaciones son viables, pero cuando hay que comenzar un emprendimiento y vender en base a una unidad de cuenta que se actualiza por costo de vida, se deben considerar el riesgo de descalce con los costos de construcción, donde alzas aún superiores al 20% permiten divergencias importantes a lo largo de la obra.

CREDITO INTERMEDIO

Por otro lado, el crédito intermedio todavía no funciona con fluidez, especialmente en los bancos privados. Si bien el Nación ha instrumentado su línea, las exigencias de capitalización, la participación de inversores, las referencias del desarrollador junto a la estructuración jurídica del negocio, hacen difícil cumplir con todos los requisitos. Como se puede apreciar, en el arranque las puntas están un poco alejadas: las buenas intenciones del gobierno, los requerimientos bancarios, las necesidades de la gente y los riesgos y beneficios de los desarrolladores.

TEMAS IMPOSITIVOS

Otro tema es la actualización de balances para el impuesto a las ganancias, sobre el cual el gobierno ha dado algunas señales de registrar el problema, pero las soluciones parecen aún lejanas. Sin este requisito, al existir terrenos valuados a lejanos momentos de compra o unidades ídem en manos de los desarrolladores, la ganancia ficticia que generarían al venderse o aplicarse a un nuevo emprendimiento, que puede llegar a una proporción grande del valor actual, y la aplicación del impuesto a las ganancias sobre la misma, hacen que esos activos queden en la práctica bloqueados a la espera de cambios a la legislación.

En cuanto a las propuestas de participación pública privada, en sí misma una buena idea, hay que considerar que si bien el Estado aporta la tierra, ahí también el desarrollador tiene que evaluar el terreno, la ubicación, el tipo de emprendimiento, el perfil del potencial comprador, entre otras variables. A veces, la ecuación es muy finita y con incógnitas. Cada empresa conoce sus fortalezas y sabe cómo encarar sus proyectos, aunque en algunos casos se improvisa o se minimizan los riesgos, con negativas consecuencias posteriores. En este cuadro de situación, el gobierno viene dando muestras de sus mejores intenciones, razonabilidad y honestidad intelectual, pero hay que entender que no hay recetas generales, se debe analizar caso por caso, e intentar que el negocio cierre. Es indudable que se han dado importantes pasos y las posibilidades de diálogo que hoy existen son de enorme valor, pero falta definir condiciones que terminen de facilitar la construcción para los diferentes sectores con sus diversas
necesidades”.
 

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
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