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17.10.17

El impacto de los créditos hipotecarios en Rosario

“De ahora en más y en los próximos años, el crédito hipotecario será el eje central de la operatoria inmobiliaria, lo cual representa un cambio en los modelos de negocio”, resaltó el gerente general de la desarrolladora rosarina Fundar, Ángel Seggiaro, al sostener que los actores del sector deberán redefinir sus roles.

Al analizar puntualmente el mercado de Rosario, Seggiaro precisó que la ciudad tiene limitadas unidades escriturables y grandes cantidades de unidades en proceso de obra o escrituración. En el primer caso, el stock pasible de ser adquirido con créditos hipotecarios se limita aún más por los montos y tipos de departamentos, que deben estar acordes con el perfil de tomador propuesto. En consecuencia, el precio de los inmuebles aptos créditos (un dormitorio o un ambiente) se ha incrementado.

El tomador de crédito es (así lo ha perfilado el estado) una persona joven de primera vivienda, con un salario del cual destina el 25% para pagar la cuota del crédito. Esa persona intenta dejar de alquilar y convertirse en propietario. Con esa premisa busca inmuebles dentro del rango de valores que pueden adjudicarse por préstamo. Hoy, en el área de Rosario estos inmuebles son casas de pasillo, departamentos de 20 a 30 años de antigüedad de uno o dos dormitorios, y monoambientes de más reciente construcción. Por lo cual han aumentado las ventas de los usados de un ambiente y un dormitorio.

¿La oferta es accesible para el sector medio?

El sector medio es el destinatario universal de crédito hipotecario, pero será sustentable cuando la tasa no supere los dos dígitos y el plazo se mantenga en 20 años mínimo. El UVA es una buena opción, aunque requiere una inflación a la baja y períodos de estabilización largos, cinco años como mínimo. Sin duda, la presencia de créditos hipotecarios, aunque sea para el propietario de la vivienda, auspicia una salida de los inversores originales una vez obtenida la escritura, a plazos de hoy, 36 meses de obra más 12 meses de trámite hasta escriturar.

¿Cómo están respondiendo los desarrolladores ante el incremento de esa demanda?

La industria de la construcción sigue adelante, a pesar de que los costos están altos y los márgenes son estrechos. Sin embargo, en la zona de Rosario se ven muchas compras de inmuebles para demolición y comienzo de obras de 1000 a 2000 m2.

La salida esperada es, por un lado, que los bancos adjudiquen créditos a las constructoras, de manera de apalancar el proceso de construcción y aumentar los volúmenes; y por el otro, coordinar con los entes estatales el acortamiento y simplificación de los procesos que median entre la posesión del inmueble hasta la escrituración.

Hay una alta demanda de terrenos, un signo de que los desarrolladores estamos proyectando iniciar obras. Por ahora no estamos incluidos en el sistema de créditos de los bancos, aunque es cuestión de tiempo. El círculo cierra si se financia la construcción a tasas razonables. Es la única manera de inyectar productos al mercado que, de otra manera, se recalentará por la demanda alentada por el crédito hipotecario.

De todas formas, en estas ciudades, no hay unidades desocupadas, las empresas desarrollan sus proyectos basadas en la preventa, con lo cual las viviendas van siendo habitadas. La demanda sigue sostenida y la renta producida por el alquiler residencial se ubica en los lineamientos generales de la rentabilidad de otros negocios de similares riesgos. En la actualidad, ronda el 3,5 al 4% anual en moneda dura.

Por otro lado, el fenómeno que se advertía en bienes durables o semi durables (electrodomésticos, vehículos e inmuebles) en los últimos años (2013/14 a la fecha) ya mostraba la tendencia a pagar en cuotas a largo plazo. La experiencia de Fundar así lo demostró en el caso de Condominios del Alto, un emprendimiento de usos mixtos que nuclea oficinas y viviendas, que fue construido en diferentes etapas, la cuarta se financió íntegramente en 72 cuotas, sin asistencia bancaria. En ese camino se llegó a financiar hasta 120 cuotas (en UVA) en el caso de Condominios del Alto Etapa 6 Condos Norte, con fondos propios del desarrollador.

Además de ese mega desarrollo, la empresa está construyendo una serie de edificios en diferentes barrios de la ciudad, con superficies que van de 10.000 a 3000 m2, a los cuales se agrega otro desarrollo de Condominios, en la zona conocida como Refinería, donde están en ejecución 15.000 m2.
 

 
 
 
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