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06.10.17

Nuevo mapa del Real Estate: Las oportunidades (II parte)

Las ubicaciones de los proyectos en marcha, las ventajas de barrios consolidados, el perfil de la demanda, en la segunda parte del desayuno convocado por Áreas Globales en WeWork.

De Izq. a Der.: Alejandro Belio, Marcos Juejati, Martin Fabiani y Jorge Leder en el desayuno de Áreas Globales
De Izq. a Der.: Alejandro Belio, Marcos Juejati, Martin Fabiani y Jorge Leder en el desayuno de Áreas Globales
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El corredor Donado-Holmberg y sus alrededores, Villa Urquiza, Villa del Parque, Villa Devoto, San Cristóbal, Abasto, Colegiales, San Telmo y Barracas junto con el Oeste de la ciudad son algunas de las zonas que prometen una mayor expansión de los proyectos inmobiliarios.  A su vez, Parque Patricios, que ha concentrado una cantidad destacable de oficinas en los últimos años, es terreno fértil para una propuesta residencial. Marcelo Di Mitrio apuntó “que es la zona donde mejor funcionó el planteo de distritos del Gobierno de la Ciudad, sumado al desarrollo de la línea H”. Por otro lado, si se mira la zona sur de la ciudad precisó que la Boca, es el barrio más relegado, en tanto que San Telmo y Barracas presentan realidades bastantes distintas. El parque Lezama funciona como una línea que los delimita. Y agregó que San Telmo ya hace unos años que viene desarrollándose, siempre dentro de la problemática de protección del área, que hace poco factible la construcción de grandes emprendimientos, como es el caso de Astor San Telmo, sobre la avenida Caseros; o bien Astillero Catalinas Sur, en Azopardo y Garay, que se ve potenciado por el traslado de la sede central del Santander Río, 60.000 m2 de obra, que de alguna forma posicionan al barrio en lo corporativo.

LA ZONA SUR DE LA CIUDAD  

Astilleros, que ya tiene casi el 70% colocado, reúne 170 unidades con dimensiones de 25 a 65 m2, apto profesional, que pueden ser utilizados como viviendas u oficinas, acorde con las tendencias de co working y co living, terrazas y balcones privados y cuatro subsuelos de cocheras adquiridas por un único inversor. “Al estar próximo a la entidad bancaria y al distrito de las Artes, se planteó un proyecto acorde con una demanda de gente joven que apunta a estar cerca de sus lugares de trabajo y estudio, es otro tipo de producto”, comentó Martín Fabiani, para indicar que el usuario final representa hasta ahora sólo el 20 % de las ventas. Los restantes proyectos de CMNV apuntan a gestar desarrollos en zona Norte, en Olivos y San Isidro, y en Mendoza, para los cuales evalúan contar con créditos intermedios.

A su vez, Di Mitrio explicó que es una franja que se desarrolla entre avenida Huergo y Paseo Colón donde viene una transformación muy fuerte porque queda entre dos corredores, por un lado que se potencia con el Metrobus del Bajo; y la autopista ribereña, por lo cual va a generar un entorno más amigable con Puerto Madero, hoy ya está más cosido.  Además, el gobierno de la Ciudad va rematar 4 hectáreas de tierra, en la última subida a la Autopista en la calle Brasil, destinada para oficinas, alrededor de 180.000 m2.

Hay ejes que se están consolidando como es el de avenida Garay, con el proyecto del Paseo del Bajo, Bernardo de Irigoyen y el eje de Caseros que es más acotado. En Barracas hay que considerar que la autopista divide al barrio. El área más cotizada se desarrolla entre las avenidas Montes de Oca y Patricios, donde hay poco margen para construir. El límite norte lo constituye avenida Caseros y en el sur, el Riachuelo, donde hay mucha área de equipamiento para reconvertir. Del otro lado de la 9 de Julio es un sector de equipamiento, que no es atractivo todavía. Sin embargo la zona tiene entre sus ventajas la cercanía con Puerto Madero, una buena propuesta gastronómica, y un importante patrimonio arquitectónico. “Esperamos que sigan las iniciativas hacia el sur, la gran movida fue el traslado de las oficinas del gobierno al edificio de Canale, frente al Parque Lezama, más el traslado del Instituto de la Vivienda, lo cual tiene su impacto”, apuntó Di Mitrio.

Gabriel Tamola, cuya empresa está construyendo un edificio de 15 pisos en Garay al 660, destacó el desarrollo que está experimentando ese sector, donde en 4 y 5 cuadras hay varios edificios en marcha.

OTRAS EXPERIENCIAS

Por su parte, Sebastián Maurette apuntó que está en obra un edificio en el Puerto de Olivos, de 19 pisos, también en UVAs, están cerrando la compra de un terreno en Pilar, de 1.200 hectáreas, y arrancando en Villa Urquiza la construcción de Star Alvarez Thomas, en un terreno de triple frente, con departamentos grandes, del cual ya colocaron el 50% de las unidades.

“El corredor Donado Holmberg, planificado desde el 2008, tomó forma con diversidad de proyectos, y logró incorporar una masa crítica que estimuló el desarrollo de equipamiento comercial, hasta hace poco nulo”, comentó Jorge Leder, del estudio Leder Denegri que ya cuenta con un edificio entregado en el área y otro en marcha. A su vez, consideró que los créditos tendrán un efecto dominó, aunque objetó que el proceso de desarrollo está durando más de lo previsto, ya que se detuvo la oferta de tierra por parte del Estado.

Marcos Juejati precisó que es un proceso que  recién empieza, y que la mayor dificultad se centra en la inflación en dólares, con la consecuente preocupación de que el mercado termine validando los precios en el segmento Premium. No obstante, están analizando proyectos para el sector medio en Nueva Colegiales. Entre los desarrollos en marcha se encuentra Om Recoleta en lo que fuera el cine América que demandó toda una negociación que duró 4 años, en una de las cuadras más representativas de la ciudad, que sufrió todo un proceso de degradación. Es un emprendimiento de usos mixtos que reúne oficinas sobre Callao, en planta baja y primer piso va la sede de la universidad de San Andres y sobre Marcelo T de Alvear un edificio residencial. El predio forma una ele, lo que permitió diseñar un jardín interior, que ofrece vistas al verde, a todas las unidades.

En Santa Fe y Araoz están construyendo otro emprendimiento orientado al público de la zona, integrado por 170 unidades residenciales, y sobre Santa Fe, apto profesional, con doble acceso, pero independientes por Araoz. “En el segmento más exclusivo, vimos que el público privilegia la zona y nos especializamos en unidades de 3 y 4 dormitorios, que es lo que falta porque veníamos de muchos años de construir para inversores”, enfatizó. También, después de buenos resultados en Barracas, planean construir en Patricios al 400, unos 5000 m2 residenciales. Y en el Distrito Tecnológico están próximos a concretar para una firma un edificio de oficinas en Luna y Caseros.

La vuelta de los créditos hipotecarios y, por ende, el mayor acceso de los compradores a una vivienda propia, es un incentivo que impone desafíos para los desarrolladores: gestar emprendimientos atractivos, acordes a una demanda que se potenciará en los próximos años.
 

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
El impacto de los créditos hipotecarios en Rosario
“De ahora en más y en los próximos años, el crédito hipotecario será el eje central de la operatoria inmobiliaria, lo cual representa un cambio en los modelos de negocio”, resaltó el gerente general de la desarrolladora rosarina Fundar, Ángel Seggiaro, al sostener que los actores del sector deberán redefinir sus roles.
 
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