El nuevo mapa del real estate – Parte I

Participaron Alejandro Belio, director de TGLT; Sebastian Maurette, gerente comercial de Fraher; Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades; Jorge Leder del estudio Leder De Negri; Martín Fabiani, gerente comercial de CMNV; Alejandro Reyser, gerente de Red; Marcos Juejati, director de NorhBaires y Gabriel Tabola, de Sacay SA.

Alejandro Reyser precisó que desde Red venían estudiando los desarrollos para el sector de clase media, ausente en los últimos 15 años por no tener acceso al crédito. “Nos jugamos de entrada a generar un proyecto en UVAs, mediante un crédito intermedio de un banco privado, con el desarrollo de In Lope de Vega en el barrio de Vélez Sarsfield. Es un edificio modular que se construirá en etapas, la primera de 108 departamentos, 56 cocheras y 4 locales, del que ya se ha reservado el 50%.

“Si bien fuimos cautelosos en el planteo, la gente del barrio ha respondido porque es un proyecto distinto en un terreno de 6000 m2 con amenities apropiados, sobre todo porque no contaban con oferta de ese tipo. El valor del m2 se establece en UVAs, puntualizó Reyser. A su vez, han realizado gestiones con otros bancos para facilitar el crédito final al comprador.

Actualmente están mirando otros barrios con características similares, donde piensan replicar el modelo, si las incidencias de la tierra lo permiten. Reyser destacó la zona oeste y la primera línea del cordón pasando la General Paz hacia el oeste, como interesantes.

CLAVES DEL NEGOCIO  

Un punto en el que coincidieron los presentes es que de hoy el comprador es el consumidor final y existe una mayor demanda unidades de 3 y 4 ambientes, para la cual no había hasta ahora propuestas.

Alejandro Belio consideró que se está en una situación similar a la de principios de los 90, donde hubo una eclosión del crédito hipotecario. Hay barrios con buena infraestructura que han quedado relegados y resurgen cuando aparece el crédito, una inflación a la baja y medidas de promoción del Estado. Los bancos a su vez implementan políticas más agresivas porque les interesa captar y fidelizar clientes. Prevé que en 2018 y 2019, se cimentará la mejora y se creará un círculo virtuoso.

“Hay stock de demanda insatisfecha, con densidad de población, niveles de consumo y buen equipamiento de servicios, dijo Belio, la clave es detectar zonas con precios razonables de la tierra y deseo de arraigo por parte de sus habitantes, con la posibilidad de gestar desarrollos en etapas, de manera sustentable; aunque todavía la ecuación del negocio es muy finita, por la inflación en los costos”. La firma, que tiene un stock fuerte de tierra en Tigre y en Rosario, capitalizó US$ 50 millones en la Bolsa con la intención de apuntar al mercado de oficinas de Buenos Aires, como negocio de renta. Marcos Juejati recalcó: “Los desarrolladores debemos hacer un esfuerzo para alinearnos con las propuestas del sector financiero, y poder darle las facilidades a los compradores, lo que llevará unos meses de adecuación”. Sebastián Maurette resaltó que es un tema prioritario porque la clase media estaba totalmente desatendida, y es muy grande la demanda. “El desafío pasa por generar confianza en el consumidor. Lo importante es que se asegure que se trata de un proceso que tendrá continuidad, con estabilidad política y económica”, recalcó Martín Fabiani.

Por otro lado, coincidieron en que el sistema UVAs ya fue probado en Chile mediante las UFI, que también pasó por una etapa de reacomodamiento, y actualmente es una herramienta consolidada. Además, destacaron la importancia de instrumentar créditos para desarrolladores, en los que ya están interviniendo varios bancos.