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28.09.17

La oferta también requiere financiación

Con una demanda en ascenso motorizada por los créditos, se hace imprescindible actuar sobre la oferta, mediante la puesta en práctica de la comunicación del Banco Central que habilita a los bancos el financiamiento intermedio a los desarrolladores. Un informe sobre el tema.

El crecimiento sostenido que están teniendo los créditos hipotecarios UVA tomados por compradores de clase media puede recalentar el mercado del "usado". De continuar la tendencia alcista que se perfila en el mundo del real estate, la escasez de bienes escriturables comenzaría a percibirse en la oferta para atender esa demanda en ascenso, con lo cual los precios también escalarían.

Para ello es fundamental la puesta en práctica de la comunicación A 6250 que emitió el Banco Central de la República Argentina (BCRA) a mediados de año, que habilita a que los bancos puedan tomar como garantía de créditos hipotecarios las participaciones en fideicomisos y los boleto de compraventa (para propiedades en pozo o a estrenar que no poseen aún escritura). Esta novedad abrió la puerta a pensar nuevas líneas de financiamiento intermedio en UVA, que les permita a los desarrolladores apalancar la inversión de la obra a tasas y plazos razonables, con gracia de pago durante el período de construcción, y que pueda concatenarse con la oferta de préstamos hipotecarios para compradores finales de los departamentos que los empresarios construyan.

"Existen préstamos a desarrolladores pero son pocos, lentos y bastante conservadores porque las áreas de Riesgo de los bancos no tienen historia de financiamiento a proyectos inmobiliarios. Recién están empezando a probar sus líneas, toman muchos recaudos y los desarrolladores -que durante 20 años no se financiaron con bancos- tampoco tienen muy clara la interacción así que son dos partes que se desconfían bastante entre ellas", opinó Damián Tabakman, consultor inmobiliario y rector de la escuela de negocios EN Real Estate.
Si bien la banca pública comenzó a trabajar líneas para atender la demanda constructora, los bancos privados "también están empezando lentamente y son conservadores en el porcentaje que financian de la inversión total, en las exigencias y los requisitos", señaló Tabakman.

OFERTA DEL BANCO NACIÓN

De parte del Banco Nación, Guillermo Luis Galluzi, responsable de Desarrollos Inmobiliarios, sostuvo que en esta entidad "los créditos a desarrollistas se encuentran vigentes y con gran demanda". Pero, advirtió que si bien la medida del Banco Central "fue muy positiva", en los casos que el financiamiento es para compras de viviendas que no tienen título de propiedad, requieren "información sobre el terreno original (aún sin subdivisión) a fin de verificar que no existan hipotecas u otros gravámenes sobre el mismo".

Según contaron, hasta mediados de agosto el BNA financió dos proyectos y se encontraba en el tramo final de calificación de otros 18, habiendo asesorado a más de 300 empresas, de las cuales aproximadamente la tercera parte estaban en diversas etapas de presentación de documentación. "Nuestro programa integral de vivienda es la principal prioridad del banco", destacó Galluzi.

En los préstamos a desarrollistas del BNA, como mínimo el 70% de las unidades residenciales a construir en cada edificio deben ser aptas para ser compradas con las líneas de crédito hipotecario propias de este banco (valor máximo de $ 3.470.000), calificados durante la preventa los compradores y, en la medida que mantengan su condición de sujeto crédito al momento de la toma de posesión, se les otorgará en ese momento un préstamo hipotecario.

En tanto, el plazo del préstamos a desarrolladores es de 72 meses a contar a partir del primer desembolso, pre cancelable sin comisión. Los primeros 24 meses conforman el período de construcción y los 12 siguientes pueden ser utilizados para terminar la subdivisión y comercialización del proyecto. Durante estos primeros 36 meses el banco otorga gracia de capital e interés y el interés devengado durante esos tres años es Badlar sector privado más 400 puntos básicos o 17% nominal anual, la que resulte menor. Luego, queda la primera opción. El banco financia hasta el cien por ciento (100%) del total de la inversión, incluyendo el IVA pero no así la compra del terreno sobre el que se construirá.

LA LÍNEA DEL CIUDAD

El Banco Ciudad lanzó en julio una línea de créditos intermedios en Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) o Unidad de Vivienda (UVI), destinada a empresas constructoras, desarrolladoras, fiduciarios y fondos comunes de inversión inmobiliarios cerrados para proyectos de edificios de viviendas, oficinas u otras unidades complementarias, con miras a su posterior venta a usuarios finales. Esta herramienta "actuará como un nexo financiero entre los desarrolladores inmobiliarios y los usuarios finales de las viviendas u oficinas resultantes de los emprendimientos, quienes con la compra vía efectivo y/o un crédito permitirán cancelar la financiación del desarrollador", explicó oportunamente Javier Ortiz Batalla, su presidente.

Entre las características de la nueva línea, se destaca la tasa de interés nominal anual que será solo del 6,9% (con una tasa especial de 6,4% para los proyectos a realizarse en el sur de la ciudad de Buenos Aires). Asimismo, podrá optarse por una actualización del capital vía la UVA que es ajustable por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o la UVI, regulable por el Índice de Costo de la Construcción del INDEC.

Pero en este caso el monto máximo de los préstamos será de hasta el 70% del presupuesto del proyecto (netos de impuestos), con desembolsos parciales según certificaciones por avance de obra. En cuanto al plazo máximo es de 48 meses, salvo en proyectos en los que se prevea la construcción de varios edificios dentro del mismo predio, que se podrá solicitar una ampliación adicional de 36 meses. El anticipo debe ser del 15% del monto del préstamo.

En tanto, el Banco Provincia aún está en proceso de elaboración de su línea de créditos para desarrolladores inmobiliarios y esperan contar con ella antes de fin de año.

INSTALAR EL USO DEL UVA

Más allá de la banca estatal, algunos privados comenzaron -a paso lento- a sumar oferta. Entre ellos, el Supervielle, que promovió sus líneas en diversos foros sectoriales. Silvia Hoevel, responsable de Financiación de Negocios Inmobiliarios de la Banca Empresas, consideró que esa entidad ofrece créditos para financiar obras "en condiciones muy competitivas de mercado" y que "están enfocados en las líneas para financiar la construcción de viviendas, en especial multifamiliares". Prestan hasta el 50% del costo duro (materiales y mano de obra), con desembolsos contra avance de obra y que el plazo del préstamo cubre el período de obra (24 a 30 meses) con un año más de repago. Estos créditos pueden ser tomados en pesos a tasa fija o variable, o en UVA, con un margen fijo sobre UVA.

Sobre las perspectivas de crecimiento del mercado, Hoevel sostuvo: "Creemos que en tanto los niveles de inflación tengan tendencia a la baja, este mercado debería crecer exponencialmente. Sería muy saludable que se instale el uso de UVA en todas las etapas del negocio inmobiliario y no solo la financiación para que de esta manera también los precios de venta se fijen en UVA, que los desarrolladores puedan acordar los contratos con las constructoras en UVA y que el mercado se independice progresivamente de las variaciones del tipo de cambio peso-dólar.

Informe: María Eugenia Usatinsky
 

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
El impacto de los créditos hipotecarios en Rosario
“De ahora en más y en los próximos años, el crédito hipotecario será el eje central de la operatoria inmobiliaria, lo cual representa un cambio en los modelos de negocio”, resaltó el gerente general de la desarrolladora rosarina Fundar, Ángel Seggiaro, al sostener que los actores del sector deberán redefinir sus roles.
 
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