Cómo gestar proyectos de gran envergadura

En una charla con Áreas Globales, Pablo Masoero resalta que Ware integrada por Ramiro Juliá, Ignacio Vicente y Santiago Rossetti, más que una desarrolladora es una estructuradora inmobiliaria que apunta a articular diferentes partes de un negocio inmobiliario para que, en conjunto entre varios actores, se pueda concebir un proyecto de gran envergadura. Tal es el caso de lo que sucedió en Puerto Retiro, que llevó un trabajo de siete años, si bien en esa época la zona no ofrecía mayores perspectivas, Masoero evaluó el impacto que podía tener un gran desarrollo que representaba una mejora para el lugar, para quienes viven y circulan por Retiro, para quienes tenían terrenos disponibles, y también para el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires al ganar una gran superficie hasta el momento no aprovechada para el desarrollo urbano. Para lo cual se necesitaba una marca que traccionara, como es Argencons liderada por Miguel Camps, a lo cual después se agregó el proyecto del Paseo del Bajo, la urbanización de la villa 31, la ampliación de la autopista Illía. Si bien esas obras le darán otra fisonomía al lugar, Masoero hace hincapié en el impacto social que tendrá una obra de esa magnitud.

Para ello WARE convirtió a Puerto Retiro en un mega-proyecto de tipo Participación-Público-Privada (PPP), anticipándose a la ley que luego se sancionó para regular dichas estructuras. El modelo de negocio PPP (por sus siglas en inglés de: Public Private Partnership), se basa en un compromiso a largo plazo por el cual el actor privado, que lleva el riesgo y el management, interactúa con los diferentes actores públicos y sociales, en pos de realizar un emprendimiento o servicio, reconociendo las ventajas competitivas que tiene el actor privado en llevar a cabo las tareas necesarias para el cumplimiento del objetivo. “Estas responsabilidades del actor privado involucran la financiación del proyecto, el diseño, la construcción, la operación, el mantenimiento y el management. En el mundo ya hace años que se implementa, principalmente para la construcción de infraestructuras económicas y sociales”, precisa.

“En este caso, la compra de los predios que integran el proyecto se fue haciendo por etapas, ya que eran varios los propietarios. A posteriori se logró la opción de compra del Ferroviario, sin contar que se estaba en pleno año eleccionario. El plus diferencial fue el bajo valor de adquisición de los terrenos”, explica y destaca la importancia de esa intervención urbanística que comprende la refuncionalización del hospital Ferroviario, un edificio de oficinas de 60.000 m2 con plantas libres de 3500 m2, otro de residencias y studios, además de un paseo comercial y espacios verdes.

“Distrito Quartier Puerto Retiro será uno de los productos estrella para 2017 ya que, por la forma como quedó estructurado el negocio, los inversores del fondo van a participar en las diferentes etapas, acompañando al desarrollador y tomando el valor no solo de la marca sino del armado de una nueva zona en la Ciudad de Buenos Aires. Somos muy optimistas por la ecuación para los stakeholders que reunimos alrededor de esta estructuración, tendrán una recompensa superior a la media para este tipo de emprendimientos”, resalta.  

Por otro lado, ya tienen en marcha otros dos proyectos uno en la zona sur, “son 200 hectáreas, es una fábrica de tierra urbana, dice, y otro, en la zona norte de 14.000 m2”.

Al evaluar la actual coyuntura, Masoero indica que el panorama general es positivo, aunque hay que considerar que el tipo de cambio está retrasado, con costos de la tierra y de la construcción en alza, por lo cual enfoca más el segmento de lujo, siempre y cuando no se convaliden precios excesivos, si bien son productos específicos que marcan altos valores.“Una forma de agregar valor que permite validar precios de la tierra altos, es asociar una marca al emprendimiento, como puede ser Armani o Apple, identificando al edificio con esa imagen, como un argumento atractivo de venta, como ya se hace en Estados Unidos, por ejemplo”, precisa.