El mercado de oficinas de Uruguay se recupera

MERCADO DE OFICINAS

El mercado de oficinas de Uruguay ha adquirido mayor relevancia y atractivo durante los últimos años debido al crecimiento del sector de servicios, a la promoción y consecuente recibimiento de inversiones. La conjunción del incremento de las exportaciones de servicios junto con las mayores ventas de servicios profesionales a clientes internos han colaborado con la expansión del mercado de oficinas. La llegada de empresas extranjeras se tradujo en un mayor nivel de exigencia y consecuentes mejoras en las edificaciones con estándares de calidad.

El mercado de oficinas Clase A/A+ se divide en dos grandes grupos: las oficinas que se encuentran dentro del territorio nacional, principalmente en la capital del país, y las que se ubican en zonas francas.

MERCADO NACIONAL

Dentro de Montevideo se detectan tres submercados: el Centro y zonas aledañas, ubicado hacia el suroeste; Buceo y Punta Carretas en el centro de la ciudad frente al Río de La Plata; y Carrasco, situado al sureste del departamento.

ZONAS FRANCAS

Según estimaciones de la agencia Uruguay XXI, alrededor de 14.500 personas trabajan en las 12 zonas francas existentes, donde operan 1.420 empresas. El 45,0% de dichas compañías desempeñan actividades relacionadas con el comercio y la logística. El total de la exportación de bienes desde Uruguay a las zonas francas pasó de un 3,5% en el año 2004 a un 18,0% en el 2014.

OFICINAS EN ZONAS FRANCAS

Hay cuatro zonas francas que cuentan con oficinas Clase A/A+ disponibles en alquiler, de las cuales tres se encuentran dentro de Montevideo. En la ciudad se destacan los edificios Aguada Park ubicad en el centro de la capital, cuenta con 20 pisos, 16.600 m² rentables; y World Trade Center Free Zone que forma parte del complejo de torres del WTC, ubicado en la zona del Buceo, cuenta con 16.700 m² rentables y es la primera torre con certificación LEED del Uruguay.

Las Zonas Francas en el Departamento de Canelones comprenden Zonamerica, un complejo de 92 hectáreas que combina oficinas con depósitos y centros logísticos, y Parque de las Ciencias.

El edificio Celebra, inaugurado en Zonamerica en 2015, es la primera torre con certificación LEED Gold en Uruguay.

Por su parte, Canelones alberga al Parque de las Ciencias, donde se encuentran empresas relacionadas con actividades industriales, comerciales y de servicios pero orientadas a biociencias y alta tecnología. El Parque cuenta con dos edificios de oficinas, uno de categoría premium y otro estándar, totalizando unos 9.500 m².

INVENTARIO Y PRODUCCIÓN

Si bien el inventario se ha duplicado en los últimos 10 años, la producción ha sido muy fluctuante, situándose en un promedio de 16.000 m² por año. En términos comparativos, el mercado de Montevideo representaría un 10,0% del mercado corporativo de Buenos Aires, y tan sólo un 5,3% del de Santiago de Chile. El mercado nacional de oficinas Clase A/A+ asciende 102.000 m2, de los cuales un 70,0% se encuentra en Punta Carretas & Buceo.

En dicho submercado se destaca el complejo de oficinas World Trade Center. Por otro lado, el submercado Centro, compuesto por la Ciudad Vieja, posee un inventario más bajo con un reducido número de edificios en Clase A/A+. En el otro extremo, se ubica Carrasco con un desarrollo incipiente, no obstante prometedor debido a su cercanía con zonas residenciales.

En 2016 como también en 2015 no se observaron entregas de oficinas Clase A+ o A ni tampoco en las zonas francas. A futuro, se estima una alta producción para esas particularmente en Montevideo. La ampliación de ambos complejos, Aguada Park con Aguarda Park 2, y World Trade Center con una segunda torre Free Zona, continuarán consolidando este submercado. Además, hay un número de proyectos especulativos en Carrasco y Punta Carretas & Buceo, cuya construcción se sujeta a la futura disponibilidad y demanda.

VACANCIA Y DISPONIBILIDAD

Al cierre de 2S 2016, la tasa de vacancia del Mercado Nacional fue de 5,4% mientras que en Zonas Francas, fue de 5,1%. La particular dinámica de mercado genera una lenta absorción de la nueva oferta, no obstante, se observa una caída de la vacancia a lo largo de los últimos dos años, desde 20,0% en 1 semestre de 2015 hasta 8,2% en 1S 2015, estabilizándose en 5,4% a fines de 2016.

La demanda se ha volcado a los submercados fuera del Centro Dicha tendencia indica que las compañías prefieren otras ubicaciones y mayor calidad en los productos.  Cada vez más compañías prefieren edificios con altos estándares relativos a la arquitectura, calidad de vida, seguridad y prevención así como ubicaciones Premium más cercanos a las zonas residenciales.

En zonas francas la dinámica fue similar, con tasas de vacancia en caída, sin embargo, el espacio disponible de estos submercados se ubica levemente por debajo del promedio general.

RENTAS

En promedio, las rentas se han mantenido estables a lo largo de 2016 con un crecimiento comparado a 2015, aunque las tendencias han sido distintas en cada submercado.

El promedio de rentas de Clase A/A+ para mercado nacional, se situó en US$ 30,80 por m² por mes al cierre del 2semestre de 2016, representando un crecimiento del 10,5% respecto de 1S 2016, con una variación interanual de 14,5%. Contrario a lo observado en los últimos dos años, cuando las mayores alzas en precios se dieron en el submercado Centro, aunque en el largo plazo se prevé poseen una tendencia a la baja.

El promedio de rentas de oficinas Clase A+ en el Mercado Nacional se encontró en el rango de US$ 33,00 a US$ 46,80 por m² por mes, mientras que para Clase A dicho rango se situó en US$ 24,50 a US$ 28,70 por m² por mes.

Las rentas en Zonas Francas arrojaron un marcado crecimiento en el segundo semestre de 2016, apoyado en el aumento de precios del submercado de Canelones en espacios atomizados en tres edificios. El rango de rentas para Clase A+ se ubicaría en US$ 34,40 a US$ 46,80 per m2 por mes; mientras que Clase A, en US$ 23,00 a US$ 34,00 m2 por mes.