Hacia dónde dirigir los nuevos desarrollos

¿Qué productos habría que desarrollar entonces? ¿Dónde? ¿Para qué tipo de compradores? Antes que nada cabe diferenciar los mercados. El corporativo continuará su prosperidad especialmente en la oferta y el nivel de ocupación de plantas del tipo A+ en zonas consolidadas como el centro y norte porteños (Catalinas, Retiro, Recoleta, Belgrano y Núñez), además del eje Libertador y Panamericana en el Gran Buenos Aires.

En lo residencial, el segmento premium seguirá como apuesta segura pero se visualiza una gran perspectiva de crecimiento en proyectos para la clase media, a partir de que se consolide el crédito hipotecario y la posibilidad de que se lancen líneas para financiar a las desarrolladoras.

LA NUEVA ESTRELA

Para avanzar con propuestas concretas para el segmento medio que estuvo desatendido, así como para oficinas y comercios acordes a ese perfil de usuarios, los empresarios del sector apuestan a la evolución de barrios como Barracas, Parque Patricios, San Telmo, La Boca y Villa Crespo así como a potenciar los partidos bonaerenses de Avellaneda, Quilmes, Lanús, Lomas de Zamora y Adrogué.

"Hay que ir preparando a los developers para un nuevo escenario. Se harán grandes proyectos para la clase media que la gente pagará en 10 o 20 años. Nuevas zonas, nuevos productos, nuevo marketing... habrá otra concepción del negocio con gran presencia de los bancos, ausentes en el sector desde hace 10 años. Será algo que desconocemos, muy disruptivo. Seguramente lo podrán capitalizar las empresas más grandes, sólidas y profesionales", considera Damián Tabakman, consultor del sector inmobiliario, rector de la Escuela de Negocios Real Estate y uno de los fundadores de la iniciativa Incubar Real Estate.

Pero el analista advierte que "para que se consolide ese segmento falta al menos un año. Va a tardar en arrancar, pero luego será el eje de los proyectos por una década y cambiará diametralmente la forma de emprender. En el segmento medio se pueden hacer cosas pero hace falta mucho oficio: saber negociar muy bien la tierra, sacar más metros e ir a zonas nuevas en transformación. Sin ese tipo de ventajas los números no cierran".

Diego Cazes, director general de la inmobiliaria LJ Ramos, confirma: "Es un momento, en el que los desarrolladores están un poco con pie de plomo, están observando que viene un mercado muy favorable donde van a entrar inversiones y habrá una actividad de la clase media y media alta importante. Si bien los números para arrancar hoy no son los mejores porque el costo de la construcción está muy alto, dado que el dólar fue perdiendo valor. Sin embargo, muchos desarrolladores e inversores están mirando tierras y comprando.

APUESTA SEGURA

Por su parte, el corredor norte se consolidará aún más con proyectos para compradores con elevado nivel adquisitivo dado que los costos de los terrenos seguirán su tendencia ascendente. "Si bien el escenario cambió, las reglas de juego se modificaron y la actividad de la construcción -especialmente el rubro de los desarrollos inmobiliarios- está mucho más concentrado y segmentado que años atrás, hay muchos nichos y oportunidades que están siendo aprovechadas por referentes del sector. En los segmentos donde se ve mayor oportunidad son en el público ABC1, especialmente en el corredor de la avenida Del Libertador donde el comprador final está tomando un rol protagonista y clave", evalúa Marcelo Buyo, gerente general de Grupo Portland.

En tanto, Tabakman sostiene que los desarrollos que son atractivos son los "altamente diferenciales que tienen amenities únicos, como ser una Crystal Lagoon" y recomienda dedicarse a construir productos residenciales premium por ser "los mejores" dado que como "tienen precios altos, resisten lo caro que cuesta construir y el valor de la tierra que está por las nubes". A su vez, considera "muy importante la oportunidad" que abrirá el Estado con la venta "de la parrilla ferroviaria entre Catalinas y la terminal de Buquebús, que es muy grande"; y la zona de la avenida Juan B. Justo desde Pacífico a Córdoba que "crecerá en oficinas".

Diego Chevallier-Boutell, CEO y socio de Rukan, la inmobiliaria del grupo Pegasus, afirma que la zona sur de la ciudad tiene mucho potencial pero que el centro porteño y el corredor norte seguirán concentrando los nuevos proyectos. Especialmente, destaca las expectativas que generan las licitaciones que lanzaría el Gobierno de la Ciudad sobre los terrenos del Tiro Federal en Nuñez y los lotes estratégicos que se venderán en el área Catalinas. "El mercado corporativo en Ciudad de Buenos Aires será interesante, habrá mayor demanda esperando la recuperación del mercado de capitales.