Renovado optimismo para los negocios del Real Estate

CONTEXTO GENERAL DE MERCADO

El mercado inmobiliario argentino tendrá serias oportunidades de crecimiento en los próximos meses y años, debido a varios factores: un nuevo entorno macroeconómico alineado a un enfoque más favorable para los negocios, el blanqueo fiscal, un flujo de compañías multinacionales que aterrizan en el mercado argentino después de 12 años de aislamiento relativo y, en menor medida, la intención del gobierno de relanzar las hipotecas en moneda local.

¿Cómo entra en juego el negocio de Real Estate? Ingresando al mercado de capitales. Hay en este momento un movimiento frenético en la industria de fondos de inversión para crear estos nuevos vehículos para invertir en la "economía real". “Por otro lado, nos encontramos con proyectos de infraestructura que aún no están listos, en la agricultura las oportunidades se encuentran principalmente en el mercado secundario, y en el real estate puede que no haya demasiados proyectos listos para recibir el dinero. El factor tiempo es relevante. La mayor parte del dinero debe fluir en el último trimestre de este año y el plazo final para la amnistía fiscal es marzo de 2017”, precisa Alejandro Winokur, directivo de Newmark.

Frente a este escenario también existe otra realidad: el Estimador Mensual Industrial y la producción manufacturera registran una disminución con respecto a igual período del año anterior. “La mirada está puesta en una recuperación de la actividad de la construcción hacia el segundo semestre, a pesar del incremento en los costos”, se destaca en el informe. De ahí que las consultoras privadas continúen revisando sus estimaciones de crecimiento, pronosticando el inicio de una incipiente recuperación hacia principios de 2017. “El mercado y los resultados de una encuesta realizada entre algunos de nuestros clientes nos indican un ligero o renovado optimismo para los próximos 6 meses”, apunta Winokur.

EL SECTOR INDUSTRIAL

A partir del cambio de gobierno y las nuevas medidas económicas, se esperan mejoras a futuro con el objetivo de dinamizar el sector industrial del país en su totalidad. Por un lado, grandes fondos de inversión extranjeros miran con muy buenos ojos al país en busca de diversificar su cartera de opciones. Por el otro lado, las empresas que habían postergado sus planes durante los últimos años han comenzado a revisar sus proyectos en búsqueda de lograr competitividad regional. Así, los grandes Centros Logísticos y Desarrollos Industriales Premium serán muy buenas opciones de inversión.

El mercado inmobiliario industrial de Buenos Aires es el más grande de la Argentina con aproximadamente 1,8 millones de metros cuadrados totales relevados de depósitos Clase A y más de 4.000 hectáreas de parques industriales, hacia finales del año 2015. Estos números representan más del 50% de la totalidad del país.

Respecto de los depósitos Premium, el inventario continúa aumentando; mientras que la brecha de metros cuadrados construidos en cada submercado permanece estable. Así, el Corredor Norte (a lo largo de la Autopista Panamericana) continúa siendo el submercado protagonista, representando el 70% del stock total. Los principales Centros Logísticos y Parques Industriales se han desarrollado en esta área.

En contraposición, el Corredor Sur aún mantiene una gran cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido a su cercanía con el puerto de Buenos Aires, pero en muchos casos con infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la Zona Oeste es la menos consolidada, aún con un índice de vacancia elevado, pero con buenas perspectivas de desarrollo a futuro.

PERSPECTIVAS

Varios proyectos actualmente en construcción ingresarán al mercado en un futuro cercano. Y otros, en carpeta, están siendo revisados para iniciar su construcción en el corto plazo. Todo esto moviliza aún más el mercado de real estate industrial de Buenos Aires. Así como algunas empresas han tenido que reacomodarse para adaptarse a nuevos escenarios, otras, mayormente las multinacionales, han comenzado a revisar sus planes de expansión que han debido poner en espera los últimos años.

MERCADO LOGÍSTICO

El indicador de la Cámara del Sector (Cedol) muestra que los costos logísticos continúan creciendo. En el último mes, se han incrementado entre un 3,2% y un 5,48% dependiendo se incluyan o no los costos del transporte. “Entendemos que los operadores son un buen termómetro de la economía, ya que son los primeros en recibir las cargas. A pesar de lo anterior, no vemos aún que los costos involucrados en el transporte se hayan reflejado en los valores de renta solicitados por los grandes operadores”, se indica.

Si de precios se trata, los valores de alquiler de los depósitos o naves premium no han variado sustancialmente en dólares, manteniéndose alrededor de US$6.7/m²/mes, Mientras que el precio de la tierra industrial en parques, en promedio se ubica en alrededor de US$86,7/m², pudiendo alcanzar los US$170/m² en algunos parques industriales premium del sector norte.