Oficinas en alza

En el informe de la consultora CBRE, se destaca que la demanda ha sido pujante, acompañando a la nueva oferta e incluso la superó, recortando la disponibilidad. Con el foco en el segmento Clase A+, las compañías están restaurando su confianza en el mercado local en respuesta a los cambios de las variables macroeconómicas. Si bien, como se indica en el informe, el optimismo convive con la cautela en la toma de decisiones a largo plazo.

INVENTARIO Y PRODUCCIÓN

Al cierre del tercer trimestre de 2016, el inventario de oficinas Clase A/A+ estaba compuesto por 1,92 millones de metros cuadrados distribuidos en 192 edificios, tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la Zona Norte. Si bien la producción en el tercer trimestre fue reducida, la nueva oferta ya ha acumulado unos 72.000 m² en los primeros nueve meses de 2016.

En 2016, la mayoría de las superficies entregadas están ubicadas en el centro de Buenos Aires (CBD) particularmente en Catalinas y Puerto Madero Norte, seguidas por Microcentro y Zona Norte CABA. Dicho nivel de producción es sustancialmente superior al año anterior e incluso por encima del promedio anual histórico de los últimos cinco años, de 75.000 m² aproximadamente.

Se estima que otros 39.400 m² serían entregados antes de fin de año, para así cerrar el 2016 con una producción récord de alrededor de 111.400m², como no se ha visto desde 2010. El año 2016 se perfila como un año de renovación del inventario.

DEMANDA

En los primeros nueves meses de 2016, la demanda ha demostrado un papel protagónico. La absorción neta lleva acumulada unos 88.300 m², siendo el tercer trimestre el más activo con unos 39.900 m² tomados, y 48.400 m² en la primera mitad del año. La demanda acumulada de los primeros nueves meses fue ampliamente superior a la del 2015 (31.400 m²), poniendo de manifiesto un cambio en la tendencia que se venía observando en los últimos años.

Clase A+ ha sido el segmento de mayor demanda, acumulando unos 59.700 m² en los primeros nueve meses, seguido por 28.600 m² en Clase A. La elevada demanda por espacios de alta calidad muestra una clara preferencia por inmuebles con excelentes especificaciones técnicas, mayor eficiencia y ubicaciones privilegiadas, que convalidan precios al alza. Asimismo, en términos geográficos, el CBD ha captado el 92,8% de las superficies tomadas demostrando el reposicionamiento de esta zona como área de interés para las compañías.

VACANCIA Y DISPONIBILIDAD

En el tercer trimestre de 2016, el espacio disponible volvió a reducirse, resultado del contexto de alta absorción. La tasa de vacancia cayó 180 puntos básicos respecto al trimestre anterior, para cerrar el tercer trimestre en 7,0%. En línea con la tendencia en demanda, Clase A+ sostuvo el mayor recorte de tasas en términos trimestrales (230 puntos básicos); mientras que los edificios Clase A, redondearon tan sólo 140 puntos básicos; lo cual muestra la clara preferencia por el espacio de la más alta calidad.

Los submercados con mayor disponibilidad son: Corredor Panamericana (28.700 m²), Macrocentro Sur (17.800 m²) y Puerto Madero Norte (17.300 m²). Los espacios vacantes en el  Corredor Panamericana corresponden principalmente a edificios ya entregados que se han desocupado; contrariamente a lo que sucede en Macrocentro Sur o Puerto Madero Norte, donde la disponibilidad responde, en su mayoría, a edificios entregados recientemente que todavía no han sido ocupados.

RENTAS Y EXPENSAS COMUNES

El promedio de precios de alquiler continuó estable a lo largo del tercer trimestre, cerrando con una leve caída del 2,0% respecto del trimestre anterior. El precio de alquiler para Clase A/A+ promedió US$ 25,20 por metro cuadrado por mes, tan sólo 50 centavos por debajo del segundo trimestre.

Las rentas Clase A+ se ubicaron en el rango de US$ 23,50 a US$ 36,00 por metro cuadrado por mes.

Los submercados con las rentas más altas fueron Plaza San Martín, Puerto Madero Norte y Catalinas; mientras que las rentas en Macrocentro Sur y Microcentro fueron las más competitivas en este segmento.

Por otro lado, en Clase A, el rango se extiende desde US$ 20 hasta US$ 25,70 por metro cuadrado por mes. Los submercados con las rentas más altas fueron Microcentro, Zona Norte CABA y Plaza San Martín.

El promedio de expensas comunes para edificios Clase A/A+ se situó en US$ 5,87 por metro cuadrado por mes, reflejando un leve incremento trimestral del 3,0%. Las expensas comunes para edificios Clase A+ oscilan entre US$ 6,00 a US$ 8,10 por metro cuadrado por mes; mientras que en Clase A, el rango es de US$ 3,80 a US$ 6,80. Si bien determinados edificios no se encuadran dentro de esas cifras, debido a su eficiencia y operatividad.