En oficinas se prevé una reactivación del mercado

Los brokers del sector coinciden en señalar el clima de optimismo que se evidencia en el sector. Si bien falta instrumentar una serie de medidas, es previsible que las empresas comiencen a tomar decisiones hasta ahora demoradas. En el último informe de Cushman & Wakefield se resalta que “la finalización de las restricciones de acceso al mercado cambiario, una de las principales trabas para desarrollo del sector inmobiliario que dificultaba a las empresas extranjeras girar dividendos a sus países de origen, ya está mostrando signos de movimiento”.

Además, Domingo Speranza, director de Newmark Grubb Bacre, comenta que se especula que ingresarán nuevas empresas al país que, sumado a la proactividad de los desarrolladores que vivencian un panorama positivo, impactarán en el mercado inmobiliario corporativo. Y señala que la demanda de nuevo stock vendrá de la mano de empresas que busquen oficinas Clase A, con altos estándares de eficiencia.

Por su parte Herman Faigenbaum, director de Cushman & Wakefield, precisa que el 36% de los edificios clase A cuenta con superficie disponible, pero muy fraccionada lo que podría dificultar la búsqueda de grandes espacios dentro de una misma propiedad. “Algunos edificios en construcción y en proyecto demoraron su avance a la espera de señales más claras del mercado. Además, el 44% de la superficie en construcción es no especulativa, es decir que será ocupada por los dueños del edificio, reduciendo aún más la oferta futura de espacios de oficinas”, destaca.

VACANCIA Y PRECIOS

Según el informe de Newmark Grubb, a lo largo del 2015 el índice de vacancia disminuyó casi un 20% (siendo 8,12% en el primer trimestre), principalmente debido al crecimiento del stock por la incorporación de nuevos edificios. El valor de renta registró un leve descenso respecto al primer trimestre, que se ubicaba en los US$25.32/m²/mes, mientras que en el cuarto trimestre alcanza los US$24.68/m²/mes, registrando un descenso del 2,59%. “A pesar de la devaluación del tipo de cambio de aproximadamente el 30% en el mes de diciembre de 2015, no se registró impacto aún ni en los valores de renta ni de vacancia”. Si bien es temprano para realizar declaraciones, se especula con que la devaluación no tendrá impacto relevante en la vacancia ni generará disminución en los precios de renta.

Por su parte, en el market beat, elaborado por Cushman & Wakefield, se indica que en el último trimestre de 2015 la vacancia continuó con su tendencia a la baja, retrocediendo hasta el 6%, dejando sólo el 36% de los edificios clase A con superficie disponible. Con un nivel de vacancia muy por debajo de la media los precios de renta continuaron impulsados al alza registrando un incremento del 3,5% respecto del trimestre anterior y un crecimiento anual acumulado del 13,9%.

DESARROLLO DE ZONAS ESPECÍFICAS

Si se analiza  el desarrollo de la ciudad, los distritos con mejores perspectivas durante el 2016 serán la Zona Sur, con proyectos más bien de Clase B y reciclaje de edificios patrimoniales y el Sector Norte, donde se construirán edificios Clase A de mayores dimensiones y con una imagen corporativa determinada. Para 2016, se estima que ingresarán al mercado 177,908 m² totales de stock Clase A, de los cuales 122,929 m² serían rentables y representan un 12% del inventario actual Clase A.

Por otro lado, considerando que el inventario de oficinas sostenibles en Buenos Aires supera los 200.000 m², se espera que durante los próximos tres años se duplique dicha cifra con la incorporación de edificios que hoy se encuentran en proyecto o construcción, alcanzando el porcentaje de edificios LEED que hay en Brasil y Chile.

SALE AND LEASE BACK

El mercado de Buenos Aires sufrió una anomalía durante los últimos años respecto a su desarrollo histórico: varias empresas compraron el espacio de oficinas que ocupaban en vez de alquilarlo. Se espera que en el mediano plazo con la apertura económica, muchas compañías vendan las unidades que hoy ocupan y luego las re-alquilen. “De esa forma, por más que no exista un movimiento físico causado por el traslado de empresas, sí habrá cambios de trasfondo, que reactivarán el mercado inmobiliario corporativo”, apunta Speranza.

Si bien hay una visión optimista de la evolución del sector, los brokers consideran que el primer trimestre del 2016 será mayormente un período de transición, donde se fijarán las bases para el resto del año. Faigenbaum comenta que “a corto plazo si se da una reactivación de la demanda, podría darse una escasez de superficie disponible”.