Precios: realidad y percepción

Quien deba valuar un activo inmobiliario en la situación actual se encuentra ante una disyuntiva, en la cual la discusión ya no se focaliza sólo sobre los aspectos cuantitativos sino más bien sobre aquellos de carácter cualitativo. La heterogeneidad de esta cualificación hoy se debate entre pesos para los negocios de flujo; y dólares para el mercado de stock, con todas las variantes que ha debido instrumentar la creatividad para el desarrollo de la actividad inmobiliaria en general: pesos más inflación, pesos más CAC, dólares cromáticos y otras alternativas como las canastas de precios, las unidades agro o el canje de metros cuadrados.

En este sentido, los negocios de flujo han podido instrumentar los ajustes en función de hallarse nominados en pesos; tal es el caso de los alquileres corporativos que operan en moneda extranjera al tipo de cambio oficial y de la construcción que toma la figura de la re-determinación de precios de usual aplicación en la obra pública. Haciendo foco sobre el mercado de stock, puede observarse como hasta octubre de 2011 los valores de mercado podían estimarse, en función de los precios de oferta publicados, aplicando coeficientes de demérito, en relación con las condiciones “normales” de una transacción inmobiliaria.

De este modo, la valoración podía materializarse a partir de la aplicación de la metodología de comparables aplicando técnicas de homologación de antecedentes. El actual contexto de restricciones cambiarias, en un mercado que históricamente se halla posicionado en dólares sumado a la presión impositiva, ha determinado la extensión en los plazos de comercialización y la aparición de precios de oportunidad  que muchas veces no reflejan los valores reales de los inmuebles. La demanda no valida los valores de oferta, pero los valores no disminuyen salvo casos de necesidad absoluta en los que debe realizarse el inmueble; la oferta se manifiesta a partir de la reducción de propiedades a la venta, producto de las características de los inmuebles como resguardo de valor en manos de inversores que prefieren “esperar para ver”.

DISPERSIÓN DE PRECIOS

En los últimos meses, la falta de estabilidad del tipo de cambio empieza a evidenciar el inicio de un ajuste por precio que hasta ahora se había manifestado solo a partir de la contracción de la oferta.

En este sentido, la dispersión entre los valores de transacción y los valores de oferta debido a las restricciones cambiarias, presentan inconsistencias en relación a la modalidad de pago creando falsas ideas de precio. Por otra parte, ante la presión impositiva y tributaria, los valores que se registran en los instrumentos públicos tampoco resultan representativos del valor real del inmueble. De este modo, pueden identificarse tres situaciones en relación a la oferta de unidades usadas: Situación ante la venta: valores pretendidos en moneda extranjera. No se publican valores por debajo de la rentabilidad esperada.

Situación ante la compra: valores de oportunidad. No se efectivizan operaciones de compra por el valor de publicación. Situación tributaria: valores tendientes a la baja. Los instrumentos públicos no siempre reflejan el valor real de la operación. ¿Cómo fijar el valor? La diferencia entre la realidad y sus percepciones configura el desafío para el profesional que tiene la responsabilidad de fijar el precio, a partir de la homologación de antecedentes y la aplicación de diferentes metodologías de tasación que permitan consolidar resultados para una valoración ajustada. En este sentido, ante escenarios como el de la coyuntura con altos niveles de incertidumbre que han afectado al mercado inmobiliario y de la construcción propiciando el inicio de un período de recesión que lleva ya tres años, resulta imprescindible la instrumentación de sistemas de valoración basados en el juicio experto y el conocimiento del mercado. Entender de este modo el lenguaje de los precios implica construir conocimiento decara a la profesionalización de la valoración de activos inmobiliarios preparándose para la recuperación del mercado en el mediano plazo y preguntarse si no resultaría más sano establecer una unidad de cuenta que permita reflejar valores reales y contribuir a la expansión del mercado de crédito, hoy relegado.



* La arquitecta Calle (UBA, Magíster en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios de la Universidad de Belgrano, Argentina; y Universidad Politécnica de Torino, Italia) tiene a su cargo la Gerencia de Valuación de Activos Inmobiliarios del Banco Santander Rio SA.