La devaluación y su impacto en el real estate - Parte 2

Juan Carlos Oddino, desarrollador de Haras del Sol fue contundente: “Las cosas no van a cambiar, todo seguirá igual, los precios no variarán. ¿Qué medidas deberían tomar? Que se permitan las compras y ventas en dólares” Y agregó que el mercado del real estate siempre fue un refugio de valor, y jamás se perdió con la compra de propiedades, los lotes son el segmento que la gente debe buscar, especialmente en barrios cerrados por la seguridad, un mercado que también se va reduciendo.

UN ENFOQUE POSITIVO

Darío López, socio de la desarrolladora y estudio Arquitectónika es más optimista: “de efectivizarse estas medidas beneficiarán al mercado inmobiliario, facilitando las operaciones y dando confiabilidad. Los precios de las unidades usadas se mantienen, según el aumento de las nuevas, en lo que inciden incrementos de los costos. Y opinó que las medidas que está tomando el Gobierno son positivas, acceso a la divisa, fijar un valor de la misma acorde a la inflación, seguimientos de los costos impidiendo aumentos desmesurados en los materiales y la mano de obra.

López coincidió en que “con el aumento del valor del dólar, hoy la propiedad es la inversión más atractiva, el fideicomiso al costo en pesos es el producto más buscado, ya que se va pagando en pesos a medida que avanza la obra y una vez terminada, el departamento se cotiza en dólares como valor de referencia. “Hoy conviene seguir invirtiendo en viviendas que van de monoambientes a tres ambientes para renta o para consumidor final”, precisó.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades sostuvo que, en principio, no impactan. Pero si hay más dólares entre la gente es un elemento positivo, aunque es un porcentaje menor en la incidencia sobre el mercado inmobiliario. En resumen es un avance.

En cuanto a los precios de las propiedades nuevas y usadas es una cuestión de oferta y demanda. “No hay endeudamiento, ni desesperación por vender en los propietarios como ocurría en el 2001, por lo tanto creo que no habrá una gran variación de precios, pero sí en los márgenes de las contra-ofertas”, evaluó. Y resaltó que la flexibilización de la política cambiaria es un paso importante para el mercado, pero también lo son la previsibilidad política y económica en otras áreas.
 
En ese marco, la propiedad brinda solvencia, seguridad, rentabilidad (aunque algo menor que los negocios especulativos). Lo importante es el sustento jurídico de la inversión y la previsibilidad de riesgos.

Si de alquileres se trata, indicó que el precio fluctúa con el mercado y la realidad económica. Pero también se vincula con otros factores como el cumplimiento, las relaciones humanas y/o comerciales entre el locador y locatario. Siempre tiene que haber un equilibrio entre la realidad ambas partes.

EL MERCADO DEL USADO

Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios, consideró que “las nuevas medidas no tendrán un impacto, sobre todo en el mercado del usado que sigue teniendo al dólar como principal moneda de pago. En el usado todo seguirá como la semana pasada, no hay razón para que suban o bajen los precios. La oferta y la demanda siguen en el mismo carril. Respecto a los nuevos emprendimientos, tampoco vemos un gran cambio”. Y coincidió en que las medidas pueden cambiar la conducta de pequeños inversores que prefieran el atesoramiento en dólares (por más mínimo que sea), en vez del riesgo de invertir en desarrollos en pozo.

“El factor que sí tiene un papel protagónico en los nuevos emprendimientos es la inflación. Las medidas deberían ser a largo plazo y que brinden confianza. Siempre es una oportunidad invertir en inmuebles. Y así lo ven los inversores que buscan renta y apuestan a largo plazo. Es muy difícil definir un segmento para inversión porque depende del monto y de la moneda en la que se pacte.” Hoy el mercado presenta oportunidades de precio y de producto. Los fideicomisos en pesos son la única alternativa. Pero hoy prácticamente son todos al costo. Y la pregunta del millón es si los compradores están dispuestos a invertir en pesos a dos años con una incertidumbre inflacionaria

De lado de los alquileres, Altgelt se basa en un relevamiento del Gobierno de la Ciudad de Buenos de fines del 2013 que muestra que el precio del m2 en alquiler aumentó un 13% para los departamentos de 2 ambientes usados; y un 14% para los de 3 ambientes usados. “Estos valores son casi la mitad que la inflación estimada. Mientras el nivel de ingresos no acompañe a la inflación, es difícil que aumenten escalonadamente en el mismo nivel”, señaló.